羅家聰 2011-04-04 美英樓市又再跌 次輪衰退在眼前

[font=標楷體][size=5]美英樓市又再跌 次輪衰退在眼前
撰文:羅家聰 交通銀行（香港分行）
欄名:一名經人

曾經寫過，美國過往十一次衰退，有九次關乎樓市大跌。

樓市不止關事，更是領先經濟達兩至三季，領先程度僅次於孳息曲綫。有統計指，美國經濟周期大約為時4年。圖一所見，美國樓價上次2006年中見頂，2010年中似乎又再見頂，恰恰相差4年。

建樓售樓領先樓價二三季

此外，圖二所見，建樓、售樓2005年見頂後，2009年11月至2010年4月間再次見頂向下。鑑於建樓、售樓領先樓價兩至三季，故可預料未來兩、三季樓價仍將下跌。果如是者，今次樓價向下便非調整，而是周期跌市，意味另一次經濟逆轉即將開始。

美、英樓價似有下跌趨勢

英國也有類似現象。英國有幾個樓價指數，有些高估有些低估，但無所謂，因圖三所見，幾個指數的按年變幅全部向下，且跌近甚至跌穿零綫，即開始按年收縮。然而，圖四所見，領先樓價半年左右的皇家特許測量師學會樓市好淡比例，卻自去年10月起始見反彈。這又彷彿預示英國樓價很可能即將見底。究竟英、美樓市是否分道揚鑣？

經濟衰退總在世人不知不覺間

一個樓市周期動輒十餘廿年，但圖三、圖四的上落卻每兩、三年便造一次底；似乎這些數字的上落比經濟周期還更頻密。將本文放遠些少、看得宏觀些少，即見這些數據仍呈浪低於浪，「技術上看」主趨勢仍在下跌。如是者看，跟美國就沒有分道揚鑣了。

股樓見頂經濟衰退，總在世人不知不覺間發生。此其時也。[/size][/font]

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