《品中資－羅國森》香港上市房託跌多升少[轉載]

《品中資》本港首隻上市的人民幣股票（準確來說是房地產投資信託基金，下稱房託）滙賢
房託（８７００１），昨日起正式招股，初步反應是不過不失。我相信，在人民幣概念和北京東
方廣場的名牌效應下，最終的招股反應仍然是會不俗的。
　　正如我在上日的品評中指出，在供求仍然「失衡」的情況下，認購作短線投機應該是有可為
的，但卻不能期望有很高的「炒作空間」。
　　至於想看長線一點又如何呢？那就要分析一下滙賢持有的北京東方廣場的出租情況了。
　　首先，位於北京長安街１號的東方廣場，由８座寫字樓（東方經貿城）、一座購物商場（東
方新天地）、兩座服務式住宅（東方豪庭公寓）及一座酒店（東方君悅酒店）組成（還有約
１９００個車位），佔地逾１０萬平方米，去年租金收入約２２﹒７億元人民幣，按年增
１５﹒２２％。
　　由於東方廣場位處北京市中心的黃金地段，因此，這一系列物業的出租率相當高。截至今年
３月底止的數據，商場達到１００％，寫字樓９９﹒７％，服務式住宅９５％，均創下歷史新高
，而酒店的入住率也達到７２％。
　　據戴德梁行的資料顯示，去年第四季，東方新天地首層舖位的每月租金約為每平方呎１１５
元人民幣（月租約每平方米１，２３９元人民幣），較另一北京購物熱點王府井商場同期的叫租
，高出約２３﹒３％，也是北京呎租最貴的商場。
　　由於地利的優勢很難取代，我相信，這種情況將會維持一段較長時間，租金水平還有機會再
上升。事實上，東方新天地也是整個東方廣場盈利貢獻最高的項目，以去年的數據計，達到
４６﹒２％，其次就是東方經貿城，比率也達３９﹒２％
　
＊盈利繫於商場寫字樓＊
　
　　早年佔地３０萬平米的京貿城（寫字樓）一直是東方廣場最大的收益來源，然而，近年商場
租金已後來居上，雖然建築面積僅１３萬平米，卻貢獻最多盈利。
　　換句話說，整個東方廣場的表現，主要取決於商場和寫字樓的出租情況，以及租金水平。長
遠來看，商場應該沒有問題，至於寫字樓，由於未來的供應會大幅增加，雖然地利的因素仍然發
揮作用，但比起商場會稍遜，但要維持在現水平則是可以的。
　　從投資角度看，另外要考慮的因素就是息率。根據招股書提供的數字，以５﹒２４－
５﹒５８元人民幣的招股價計，今年的息率水平介４－４﹒２６％。相比起其他保守的人民幣產
品，這個水平已有一定吸引力。
　　不過，值得一提和比較的是，現時在港上市的房託中，有一隻跟匯賢頗相近的，那就是越秀
房託（００４０５），她的物業資產也是在內地（位於廣州的五項商用物業），但她是以港幣報
價。不過，現時的往績息率也達５﹒７％，２０１１年預計可以達到６％以上，比匯賢有過之而
無不及。
　　表面上，匯賢是以人民幣計價，也以人民幣派息，可以享受人民幣升值的好處；但其實，越
秀的物業收益也是人民幣，如果人民幣升值，她的利潤和股息轉換成港幣時，投資者也會間接得
益的！
　
＊八隻房託六跌兩升＊
　
　　當然，這１﹒５％的息率差距，是否值得大家追越秀而棄匯賢呢？
　　答這個問題前，我想指出一點。未計滙賢之前，在港上市的房託共有８隻，撇除息率回報不
計，只有領匯（００８２３）和越秀房託的股價是上升的，其餘６隻都下跌。當中領匯是一枝獨
秀的，上市５年多，股價升了超過一倍；而越秀房託跟領匯是同期上市的，５年來股價上升
３７％左右，整體上是及格的。
　　我的意思是，房託的物業資產質素是房託能否上升的很大因素，因為在港上市的其餘６隻房
託，大部分所持物業都是位處中心區以外的邊緣地區，出租率和租金水平都沒有保證，因此，令
到盈利也出現較大波動。如果股價下跌，息率再高也很難彌補股價的損失呢！
　　匯賢所持有的北京東方廣場，就算不是最頂級的商用物業，但質素已經相當高，即是盈利始
終較有保證。換句話說，股價潛水的機會不大，如是的話，匯賢的前景應該仍然優於越秀。
《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》

來源 :HK Portal